대한민국 법원 등기소에서 권장하는 전세계약시 유의사항(+추가 유의사항 포함)

전셋값은 날이 갈수록 올라만 가고 있습니다. 그래서 계약할 때 더욱 자세하게 알아봐야 하는 유의사항이 있습니다. 대한민국 법원에서 권장하는 유의사항과 몇 가지 더 확인해야 하는 유의사항에 대해 설명드리겠습니다. 부디 전세계약을 하실 때 하나하나 꼼꼼히 확인하셔서 나의 목돈을 보호하시기 바랍니다.

 

법원에서 말하는 전세계약시 유의사항

기본 확인사항

• 확정일자 열람
• 전입세대 열람
• 소액임차인의 범위

1. 확정일자 열람, 전입세대 열람

확정일자

전세계약을 앞두고 먼저 해야 할 일은 내가 임대하는 집에 대한 확정일자와 전입세대를 열람하는 일입니다. 법적으로 한 집에는 두 세대까지 전입신고가 가능하기 때문에 이미 한 집이 전입되어 있다고 해도 내가 전입신고를 하는데 문제는 없습니다. 그렇지만 왜 미리 확인을 해야 할까요? 바로 보증금 변제 때문입니다. 내가 들어간 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 변제받는 순서는 바로 전입신고와 확정일자를 받은 날짜입니다. 먼저 신고가 된 사람부터 변제를 받는 것이죠. 때문에 내가 임대하는 집에 누군가 전입신고가 되어 있는지 꼭 확인을 하셔야 합니다. 확정일자와 전입신고 열람은 그 집에 대한 이해관계인이면 열람할 수 있기 때문에 전세계약 전에 꼭 확인을 하시기 바랍니다. 만약에 전입이 되어 있는 사람이 있다면 임대인에게 말씀드리면 해결해주실 겁니다.

 

 

 

 

 

2. 소액임차인의 범위

소액임차인 보증금 기준

소액임차인이란 주택임대차보호법에 의해 보증금이 크지 않은 임차인을 보호하는 제도입니다. 보증금이 국가에서 지정한 기준보다 낮다면 임차인은 최우선 변제권을 갖게 됩니다.(소액 임차인의 기준 금액은 지역별로 다릅니다.) 최우선 변제권이란 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 생겼을 때 국가에서 보증금을 우선적으로 변제해주는 것입니다. 아무리 최우선 변제권이라고 해도 보증금의 전액을 돌려받기는 힘들지만 보증금의 상당 부분을 돌려받을 수 있습니다. 그러므로 내 보증금이 소액임차인의 기준에 부합하는지 미리 확인하시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

거래자의 진정성 확인

• 신분증진위
• 위임장 및 인감증명서
• 법인등기사항 증명서, 법인인감증명서(법인과 거래할 시)

 

1. 신분증 진위 확인, 위임장 및 인감증명서 확인

임대차 계약은 당사자 본인이 직접 하는 것이 기본입니다. 과거 전세계약 시 집의 소유자가 아닌 다른 사람이 와서 계약을 하는 척하고 전세금을 가로채는 사기가 많았습니다. 요즘도 충분히 일어날 가능성이 있는 사기입니다. 우리는 피 같은 전세금을 보호해야 하기 때문에 반드시 소유자와 계약자가 일치하는지 신분증을 통해 확인해야 합니다. 신분증을 통해 이름과 생년월일이 같은지 체크하시면 됩니다.

만약 소유자가 불가피한 일이 있어 대리인이 계약을 하러 왔다면 위임장과 위임장에 찍혀있는 도장에 대한 인감증명서를 확인하시고 소유자와 직접 통화해 임대자 계약의 의사를 확인하셔야 합니다. 가능하면 소유자와의 통화를 녹음해서 저장해두시기 바랍니다.

 

2. 법인등기사항 증명서, 법인인감증명서

내가 계약을 하는 대상이 법인이라면 법인등기사항 증명서와 법인인감증명서를 확인하시기 바랍니다. 그 이유는 위와 같습니다.

 

 

현장 확인 사항

• 부동산 실제 이용상태
• 실거주자 확인
• 공시되지 않는 권리

1. 부동산 실제 이용상태, 실거주자 확인

내가 임대하고자 하는 부동산의 면적, 주용도, 건물번호 등이 공부상 내용과 일치하는지 살펴보아야 합니다. 계약서에 정확한 내용이 기입되어야 법적으로 보호를 받을 수 있기 때문에 일치 여부를 꼼꼼히 보셔야 합니다.

한 가지 사례를 말씀드리겠습니다. 다가구 주택에 계약한 A라는 사람이 있었는데 전입 후 그 건물이 경매에 넘어갔고 문제가 없었다면 임대차 보호법에 의해 보호를 받을 수 있는 사람이었습니다. A라는 사람은 102호에 살았지만 건축물대장 상 A가 살던 곳은 102호가 아니고 101호로 기입이 되어있었습니다. 건물을 지을 때 호수 번호를 101호와 102호를 바꿔서 달았던 것이었죠. 그래서 계약서에는 102호로 계약이 되어 있었고 건축물대장에는 101호로 기입이 되어 있었기 때문에 법의 보호를 받지 못하고 보증금을 잃었습니다. 이렇게 내가 확인을 꼼꼼히 하지 않은 것들로 인해 큰 목돈을 잃을 수 있습니다. 주의해서 확인하시기 바랍니다.

2. 공시되지 않는 권리

등기부등본 을구

유치권이나 법정지상권 등 공시되지 않는 권리가 있는지를 공인중개사에게 확인하고 등기부등본 열람을 통해 반드시 확인해야 합니다. 임대인은 임차인에게 자신의 부동산에 대한 저당, 근저당, 압류에 대해 말해야 하는 의무는 없습니다. 나쁜 마음을 먹고 이야기를 하지 않았는데 덜컥 계약을 했다면 해결할 방법이 없기 때문에 계약 전에 확실하게 확인을 해야 합니다. 특히 등기부등본은 집 계약을 할 때 꼭 확인해야 하는 것입니다. 등기부등본을 제대로 확인하지 못했다면 계약을 보류하고 확인 후 다시 계약을 하셔야 할 만큼 중요한 부분입니다. 여기에는 이 집에 대한 빚이나 압류, 저당 등의 내용이 총집합되어있기 때문에 내 보증금을 잃을 수도 있는 위험한 집인지, 내가 안전하게 살고 나갈 수 있는 집인지 알 수 있습니다. 등기부등본의 발급과 보는 방법을 숙지해놓으시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

등기부등본 열람 방법과 보는 법 배우기

 

 

권리취득 후 확인해야 할 사항

• 확정일자 부여 신청 및 전입신고

 

1. 확정일자 부여신청 및 전입신고

임대차 계약이 성사되면 가장 먼저 해야 하는 것이 전입신고와 확정일자를 받는 것입니다. 전입신고와 확정일자를 받은 날짜 다음날 0시부터 내 권리가 설정됩니다. 나의 전입신고와 확정일자 이후에 받은 저당, 근저당 등 다른 권리가 생기더라도 내 신고 날짜가 먼저이기 때문에 나의 보증금은 변제받은 후 저당이나 근저당이 해결됩니다. 하지만 계약 성사 일과 전입신고와 확정일자를 받은 날의 간격이 생겼을 때 저당 및 근저당 등의 권리가 설정된다면 그 대출이 모두 해결되기 전까지 보증금의 변제를 받을 수 없습니다. 따라서 반드시 계약이 완료됨과 동시에 확정일자와 전입신고를 마치시기 바랍니다. 올해 임대차 3 법이 시행됨에 따라 기준금액 이상의 보증금이라면 반드시 전월세 신고를 해야 하며 이때 자동으로 확정일자가 나오기 때문에 빠르게 전월세를 신고하시면 됩니다.

전월세신고제 신고방법과 대상지역, 신고 기준금액, 대상주택, 계도기간 알아보기

 

추가 유의사항

1. 계약서 확인

내가 실제로 지불하는 계약금액과 일치하는지, 계약 기간은 정확한지, 임대인과 공인중개서의 정보가 정확한지 확인합니다. 위에서 말씀드렸다시피 계약서는 실제 상황과 정확하게 일치해야 합니다.

 

2. 전세보증금 반환 보험 가입

HUG

임대인이 보증금을 반환할 수 없는 상황이 올 수 있으니 미리 보험을 들어 보증금을 보호해야 합니다. 법이 바뀌면서 임대 사업자라면 이 보험을 의무적으로 가입하게 됐습니다. 그래서 내가 임대 사업자의 임차인이 된다면 이 보험을 따로 가입할 필요가 없습니다. 이때 보험료는 임대 사업자 75%, 임차인 25%로 부담합니다.

 

그렇다면 임대사업자가 아닌 임대인과 계약을 했다면 어떻게 해야 할까요? 당연히 개인적으로 가입을 해야 합니다. 하지만 의무가 아니기 때문에 가입을 하지 않는 사람들도 많을 것입니다. '어차피 받을 수 있는 보증금이다', '무슨 일이 생기겠느냐'라는 안일한 생각을 하거나 보험료가 아깝다는 생각도 할 수 있습니다. 하지만 살다 보면 별의별 일이 다 일어나기 때문에 꼭 가입하시는 것을 권장드립니다.

 

그럼 보험은 어디에 가입해야 하고 보험료는 얼마나 나올까요? 보험은 주택도시 보증 공사(HUG), 서울보증보험(SGI)에서 가입할 수 있습니다. 보험료는 계약한 집의 가격과 부채 비율, 집의 형태(아파트, 단독 등)마다 조금씩 다릅니다. 일 년 기준 HUG의 경우 보증금의 0.115%부터 0.154%까지 보험료를 책정하고 있습니다. 백분율로만 보면 가격을 가늠하기 힘들기 때문에 예를 들어드리도록 하겠습니다.

 

보즘금 6억짜리 아파트를 60%의 부채를 얹고 계약했다고 가정해보겠습니다. 이때 HUG의 경우 2억 초과, 부채 비율 80% 이하의 아파트에 대해서 보증료율을 0.122%로 책정하고 있습니다. 계산해보면 6억 X 0.122%(=0.00122) = 73만 2천 원이 나옵니다. 따라서 1년에 73만 원, 한 달에 약 6만 원의 보증금을 낸다고 하면 6억을 보호받을 수 있다는 이야기입니다. 한 달 6만 원으로 6억을 보호하는 것인데 안 들 이유가 없겠죠?

 

 

 

 

 

 

3. 특약 내용

계약기간 동안 임대인과의 마찰을 줄이고 내 권리를 보호하기 위해 확실하게 작성해야 합니다. 아래 특약에 기입되는 내용을 확인해보시고 나에게 필요한 내용은 무엇인지 생각해보시기 바랍니다.

• 만약 은행에서 전세자금 대출 융통을 거절할 경우 계약금을 지체 없이 반환한다.
• 임대인은 주택 내 금연을 원칙으로 하며 입주민의 흡연에 대한 관리를 해야 한다.
• 반려동물을 키울 수 있다 or 없다
• 시설물의 정상 작동을 확인했다
• 기타 사항은 부동산 관례에 따른다

 

4. 중개 수수료

부동산 계약을 할 때 중개 수수료를 무시할 수 없습니다. 요즘 집값이나 전셋값이 천정부지로 올라 더욱 부담이 커지고 있습니다. 부동산 관례에 따라 금액을 지불하긴 했지만 집값 상승에 따른 중개 수수료 부담감과 반발이 커져 법적으로 부동산 중개 수수료의 상한 요율을 정하였습니다. 따라서 내가 지불해야 하는 중개 수수료의 상한 금액이 얼마인지 확인하고 그보다 더 큰 금액을 요구하면 거부할 수 있어야 합니다.

부동산중개수수료 계산하는 방법 쉽고 자세히 알아보기