계약 갱신 청구권 행사 방법과 계약서 작성 주의점 및 예외 조건 case 5

20년 7월 31일부터 시행된 계약 갱신 청구권은 부동산 시장에 많은 영향을 주고 있습니다. 아직 시행한 지 일 년 밖에 지나지 않아 혼선을 빚기도 하지만 우리는 이 법을 정확히 알고 사용해야 재산상 피해를 막고 억울한 일이 없는 계약을 할 수 있습니다. 우리의 권리를 정확히 알고 주장하기 위해 계약 갱신 청구권에 대한 자세한 내용을 정리합니다.

 

1. 계약 갱신 청구권이란

국토교통부 대표 이미지

계약 갱신 청구권이란 임대차 3 법 중 1개로 임차인이 임대차 계약 만료를 앞두고 계약 연장을 원할 때 연장 계약을 청구할 수 있는 권리입니다. 일반적으로 전세 계약은 2년으로 하는데 2년 계약이 끝날 즈음 임차임이 계약 연장을 청구하면 2년을 연장해줘야 하는 내용입니다. 따라서 한 번 계약한 임대인은 계약 갱신 청구권을 이용해 4년까지 거주할 수 있습니다. 그리고 이 갱신 청구권을 행사하면 임대인은 연장 계약 시 보증금을 최대  5%까지만 올릴 수 있게 됩니다. 그럼 계약 갱신 청구권을 어떤 절차를 통해 행사해야 하는 것일까요?

 

 

2. 계약 갱신 청구권 행사 방법

계약 갱신 청구권을 행사하는 방법은 간단합니다. 임차인이 임대인에게 계약 연장의 뜻을 명확히 밝히면 끝입니다. 명확히 밝힌다는 것은 증거가 남아야 하기 때문에 카카오톡이나 문자, 전화 통화 녹음, 내용 증명 등을 통해서 기록을 남기시면 됩니다. 확실한 기록은 내용 증명을 보내는 것이지만 작성과 절차가 복잡할 뿐 아니라 임대인에게 강제한다는 느낌을 줄 수 있기 때문에 가볍게 문자로 보내는 것을 추전 드립니다.

문자 내용은 '이번 계약 만료되는 것에 대하여 계약 갱신 청구권을 사용해 계약 연장을 하고 싶다'는 내용을 반드시 포함시켜 보내면 됩니다.

계약 연장에 대한 통보를 하는 시기는 아래와 같습니다.

 

20년 12월 10일 이전 계약 만료 : 만기 6개월 ~ 1개월 전 통보

20년 12월 10일 이후 계약 만료 : 만기 6개월 ~ 2개월 전 통보

 

임대인이 계약 갱신 청구권에 응하여 재계약을 할 때 보증금의 인상이 있을 수 있습니다. 하지만 위에서 말씀드린 것처럼 보증금의 인상은 최대 5%까지 허용이 되며 그 이상의 보증금 증액이 있다면 거절할 수 있습니다. 만약 5% 상한을 모르고 계약을 했다면 초과분에 대해 보상을 받을 수 있습니다.

 

※ 참고 : 묵시적 갱신

묵시적 갱신이란 계약 만료 1개월 전까지 임대인이 임차인에게 계약 연장이나 종료 등에 대한 어떤 언급이 없었을 때 이전과 같은 계약 조건으로 2 년 동안 계약이 자동 연장되는 것을 말합니다. 묵시적 갱신은 계약 갱신 청구권과 별개로 추후 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있습니다.

 

 

3. 계약 갱신 청구권 계약서 작성 주의점

계약갱신요구권 행사 여부 확인서 예시

임대차 계약서의 작성은 공인중개사에게 맡겨 작성하게 됩니다. 하지만 여기서 중요한 점을 말씀드리겠습니다. 가장 기본적인 것은 갱신 계약서를 작성하기 전에 등기부등본을 열람해서 내가 살던 2년간 바뀐 재산 상황이 있는지 확인해봅니다. 내가 처음 계약을 한 이후에 저당이나 근저당 등 다른 권리가 집에 생겼다면 갱신 계약은 저당, 근저당보다 후순위로 들어가기 때문에 인상된 보증금에 대한 보호는 받을 수 없습니다.(등기부등본 열람, 해석 방법) 또한 갱신 계약에 대한 보증금과 기간에 대한 갱신 계약서를 작성했다고 처음 작성한 임대차 계약서를 버리면 안 됩니다. 첫 계약서도 잘 보관해두셔야 대항력이 생겨 보증금을 지킬 수 있습니다. 두 번째는 갱신 계약에 대한 확정일자를 받는 것입니다. 이때 확정일자를 받지 않는다면 보증금이 증액된 금액에 대한 대항력이 없어 증액금에 대한 법적 보호를 받을 수 없습니다. 만약 처음에 전세 보증금을 5억에 계약을 한 후 갱신 계약을 5% 인상된 5억 2500만 원으로 계약을 했다고 가정해봅시다. 이때 확정일자를 받지 않았는데 집이 경매에 넘어간다면 2500만 원은 찾을 수가 없는 돈이 됩니다.

마지막으로 계약서에 계약 갱신 청구권을 행사했다는 것을 명시하는 것입니다. 계약 갱신 청구권을 사용한다고 문자나 전화 등을 통해서 의사를 정확히 표현해도 계약서 특약 사항에 '계약 갱신 청구권 행사'라고 정확히 명시해야 나중에 생길 분쟁을 미리 막을 수 있습니다. 법적으로 중개사가 계약 갱신 청구권이 행사됐는지 여부를 확인하고 확인증을 받도록 바뀌었으니 공인중개사도 확인할 것입니다.

 

 

4. 예외 조건

계약 갱신 청구권은 임대인 임의로 거절할 수 있는 것이 아닙니다. 하지만 조건에 따라 거절할 수 있는 상황이 있습니다.

 

① 임차인이 임차료를 2회 연체한 경우

만약 임차인이 계약 기간 내 누적 2회 연체를 한 경우 임대인은 계약 갱신 청구권을 거절할 수 있습니다. 만약 계약 갱신을 원하는 임차인이 있다면 더욱 신경 써서 임차료를 지불해야 하겠죠?

 

② 임차인이 거짓으로 임차한 경우

계약을 할 때 임차인 본인의 명의가 아닌 타인의 명의를 도용해 계약을 하거나 계약서에 맞는 목적으로 사용하는 것이 아닌 불법적인 목적으로 사용할 경우 등이 이에 해당합니다.

 

③ 임대인의 동의 없이 전대한 경우

전대란 흔히 깔세라고도 불리는데 임차인이 다시 새로운 임차인을 들이는 것입니다. 전대 자체가 불법은 아니나 임대인의 동의를 반드시 얻어야 합니다. 하지만 임대인의 동의 없이 전대를 하는 경우 불법적인 행동을 하는 것이고 이에 따라 임대인은 청구권을 거부할 수 있습니다.

 

④ 임차인이 고의 또는 과실로 주택을 파손했을 때

임차인의 부주의에 의한 화제나 바닥 등의 파손이 일어나거나 임대인의 동의 없는 증축, 개조를 했다면 임대인은 계약 갱신 청구권을 거부할 수 있습니다.

 

⑤ 임대인 및 직계존비속의 실거주

임대인 본인이나 가족이 실거주를 한다면 계약 갱신을 거부해도 됩니다. 하지만 반드시 가족이 실거주를 해야 하며 임차인은 임대인에게 실거주에 대한 확인을 요구할 수 있습니다. 다만 확인을 해주고 다시 세를 주는 경우도 있을 수 있습니다. 만약 임차인이 이런 상황을 알게 된다면 이에 대한 피해보상을 요구할 수 있습니다. 보상 액수는 아래 경우 중 가장 큰 금액을 청구하면 됩니다.

• 월 임대료 3개월분(전세금 X 4%)
• (새 계약자 임차료 - 나의 임차료) X 2년분
• 실제로 임차인이 입은 손해액

 

 

대한민국 법원 등기소에서 권장하는 전세계약시 유의사항(+추가 유의사항 포함)

 

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