우리는 언제든지 전세 사기를 당할 수 있습니다. 거주를 해야 하기 때문에 어쩔 수 없이 전세를 들어가야 하지만 전세 사기가 신경이 쓰입니다. 최근에는 어떤 전세 사기 수법이 있는지 알아보도록 하겠습니다. 전세 사기 방법을 숙지하시고 아래 어떻게 전세사기를 막을 수 있는지 예방방법에 대한 글을 꼭 읽어보시기 바랍니다.
전세사기 수법
1. 용어 정리
전세 사기 수법에 대한 설명을 하기 전, 간단하게 사용될 용어를 정리하는 시간을 갖겠습니다. 단어가 이해가 되어야 수법을 더 정확하게 알 수 있기 때문입니다.
- 임대인 : 집주인
- 임차인 : 세입자
- 전세보증금 : 전세금
- 위탁 : 자금 등을 맡겨 운용을 부탁하는 것
- 수탁 : 다른 사람의 자산 등을 운용할 수 있는 권리를 받는 것
1. 공인중개사와 한 패
공인중개사와 건축주가 팀을 짜고 실행하는 전세사기 수법입니다. 건축주가 임대사업자업도 한다고 하며 임대를 직접 한다며 임차인과 계약을 합니다. 이때 애초에 전세 보증금을 부풀려 계약을 하거나 이런저런 이유를 들며 보증금을 올립니다. 그리고 임대차 계약을 성사시키면 건축주는 바로 다른 사람에게 집의 명의를 이전합니다. 이때 명의 이전을 받은 사람들은 보통 신용불량자나 전세 보증금을 반환할 수 있는 능력이 없는 사람들이 대부분입니다. 임차인이 이 사실을 알고 전세 보증금 반환 요청을 해도 명의 이전을 받은 사람은 상환할 수 없기 때문에 임차인은 보증금을 그대로 잃어버리는 것입니다. 이런 경우 집을 경매에 올려 매매금에서 보증금을 반환받을 수 있지만 이론상 가능하지, 전세 보증금을 이미 올려서 계약을 했기 때문에 매매가가 전세가보다 낮을 수도 있습니다. 그렇다면 전세 보증금을 받지 못하게 됩니다.
2. 계약금 먹튀
전세를 알아보던 A씨는 한 공인중개사에게 연락을 했다. 실제로 집을 보고 마음에 쏙 들던 A 씨는 계약을 하고 싶지만 한 집만 보고 불쑥 계약을 할 수 없었습니다. 다른 집도 알아보려고 하던 중, 공인중개사 또는 중개 보조인이 나중이라도 집에 입주를 하고 싶다면 미리 계약금의 일부를 받으면 입주가 가능하다거나, 다른 집에 집 소개를 보류해 둔다는 둥 어떤 이유를 대고 계약금의 일부를 미리 선입금 요구를 합니다. 만약 입주를 하시지 않는다면 돌려준다는 말도 합니다. 그래서 계약금 중 일부를 미리 입금했습니다. 다른 집을 구경한 A 씨는 첫 집보다 좋은 집을 발견해 첫 집에 선입금된 계약금 환불을 요청하고자 연락을 했지만 연락이 끊겼습니다. 이렇게 계약 전 선입금을 받고 도망을 치는 경우가 있습니다.
3. 신탁 부동산
신탁 부동산이란 집주인이 투자 및 운용을 위해 다른 사람에게 부동산을 위탁한 부동산입니다. 이렇게 부동산을 위탁하게 된다면 소유권과 임대차계약의 권리까지 모두 넘어가게 됩니다. 이렇게 되면 부동산을 위탁한 원래 집주인은 임대차계약을 하지 못하지만, 이를 숨기고 전세 계약을 하게 됩니다. 정상적으로 계약이 됐다고 생각을 한 임차인은 전세 집으로 들어가게 됩니다. 하지만 임차인이 하게 된 전세계약은 효력이 없는 계약으로, 임차인은 불법 거주자가 되어 퇴거 요청을 받을 수 밖에 없습니다. 무의미한 계약서에 보증금을 넘겼기 때문에 보증금을 돌려받는 것은 굉장히 어려워집니다.
4. 깡통전세
깡통전세란 임대인의 자본이 집에 거의 들어가 있지 않은 상황이라고 생각을 하시면 됩니다. 텅빈 깡통 상태의 집에 계약을 하고 들어온 임차인은 굉장히 위험한 상태에 처해집니다. 부동산 이슈로 집값이 하락하게 된다면 현금이 별로 없는 집주인은 보증금을 반환할 수 없는 상황이 오게 됩니다. 깡통전세와 비슷한 역전세가 있으며 비슷한 상황으로 둘 다 조심해야 하는 것은 매한가지입니다.
5. 집주인 변경
원래 A라는 임대인과 임대차 계약을 했지만, A 임대인이 B라는 사람에게 집을 매도한 것입니다. 그리고 A 임대인은 잠적을 하게 되는 것입니다. 이렇게 되더라고 사실 매수를 한 B 임대인이 전세권 승계를 받아 보증금을 반환해야 합니다. 하지만 B 임대인은 세금이 채무 되어 있고, 보증금을 반환할 수 있는 상황이 아닙니다. 결국 이 집이 경매로 넘어가게 되어도 변제 우선순위에 밀려 임차인은 보증금을 반환받기가 불가능해집니다.(변제 순위에 대한 정보는 주택 경매 절차와 우선순위 글을 참고하시기 바랍니다) A 임대인이 집을 매매할 때 임차인에게 매매 사실을 고지할 의무는 없습니다. 그렇기 때문에 나도 모르게 보증금을 잃어버리는 일이 생기는 것입니다. 현재 고지 의무에 대한 법안이 추진되고 있지만, 스스로 집주인이 변경되는 경우를 대비할 줄 알아야 합니다.
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