주택 경매 절차와 우선변제 순위, 꼭 알아야 합니다.

일반적으로 경매라는 단어는 쉽게 접할 수 있지만 실제 경매 과정과 절차는 매우 생소합니다. 하지만 내가 들어간 주택이 경매에 넘어간다면 어떨까요? 어떤 절차로 경매가 진행이 되고 내가 경매를 통해 무엇을 얻을 수 있는지 알고 계셔야 대처를 할 수 있습니다. 이 글에서 경매 절차와 우선 변제 순위에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

꼭 알아야 할 전세계약시 유의사항

 

주택 경매

주택 경매란

 

 

 

 

 

집주인이 채무 이행을 하지 못한다면 그 사람의 재산을 팔아 채무를 강제 이행합니다. 이때 채무자의 집을 파는 과정을 주택 경매라고 합니다. 채무 불이행으로 인해 강제로 팔리는 주택이고, 빠르게 팔아 채무 이행에 사용해야 하기 때문에 시세보다 낮은 가격에 낙찰이 됩니다.

경매 절차

경매 절차를 간단하게 설명드리도록 하겠습니다. 채무자의 채무 불이행으로 채권자의 신청에 의해 강제집행(경매)이 진행됩니다. 법원에서 경매 신청에 따라 물건(주택)을 경매에 올리게 되는데, 입찰 가격을 설정하기 위해 감정평가사가 물건(주택)을 감정합니다. 그리고 입찰을 시작하고 최고 입찰가를 부른 사람이 낙찰을 받게 됩니다. 낙찰자는 법원에 금액을 지불하면 법원은 일정 기준에 따라 채권자에게 채무 이행(배당)을 합니다.

우선변제란

 

 

 

 

 

경매가 낙찰되면 돈이 들어오게 됩니다. 이 돈으로 채권자들에게 돈을 나눠주는데, 모든 채무액을 더한 것보다 낙찰가가 높다면 순서에 상관없이 모두 배당을 하면 되지만 보통 그런 경우는 없습니다. 그래서 배당의 순서가 정해지는데 이것을 우선변제 순위라고 합니다. 우선변제 순위가 빠를수록 배당을 먼저 받을 수 있고, 따라서 나의 돈을 모두 받을 수 있는 가능성이 커지는 것입니다.

우선변제 순위

 

 

 

 

 

원래 변제 순위는 국가의 세금이 가장 먼저였는데, 최근 전세 사기 등 여러 이슈가 있어서 변제 순위가 바뀌었습니다. 1순위는 경매 집행 비용, 인지대, 감정평가 비용, 송달료, 등록 면허세 등 법원에서 가장 먼저 돈을 가져갑니다. 그리고 2순위는 는 소액보증금 범위 내에 있는 임차인의 보증금을 변제합니다. 그리고 체납된 임금도 변제가 됩니다. 3순위는 부동산에 대한 세금이 변제됩니다. 국세와 지방세 등이 변제가 되는 것이고, 그 후 4순위는 등기부등본 순서에 따라 변제가 됩니다.

우리가 보증금을 변제 받을 수 있는 순위는 소액보증금이 아니라면 꼭 필요한 비용이 모두 빠지고 변제를 받을 수 있습니다. 여기서 우리가 최대한 변제를 받기 위해서는 등기부등본 상 가장 위, 첫 번째 순위에 등록이 되어 있어야 가장 먼저 변제를 받는 것입니다.

대항력

대항력이라는 것은 임차인에게 해당하는 것으로 등기부등본 가장 첫 번째에 위치하고 있는 것입니다. 만약 나보다 앞순위에 다른 채권자가 위치하고 있다면 그 채무를 변제한 후 남은 돈이 저한테 들어오는 것입니다. 임차인이 등기부등본 1순위에 위치하고 있는 것을 '대항력이 있다'라고 이야기합니다. 우리가 전세계약을 할 때 반드시 등기부등본에서 대항력을 갖출 수 있는(등기부등본이 깨끗한) 집에 계약을 해야 합니다.

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