전세 집주인 변경 시 필승 대처 방법! 보증금을 지키자!

법의 제도가 있더라도 나의 큰돈을 다른 사람에게 맡기는 것은 굉장히 불안한 일입니다. 그렇다고 전셋집을 구하지 않을 순 없습니다. 어떻게 하면 내 보증금을 잘 지킬 수 있을까요? 전세 집주인 변경 시 대처하는 방법, 예방법을 알려드리겠습니다.

전세 임대인 변경

임대인의 고지 의무

 

집주인이 임차인에게 아무 이야기도 하지 않고 집을 팔아버린다. 가능할까요? 네, 가능합니다. 법적으로 아무런 문제가 되지 않습니다. 집주인은 자신의 집을 자기 마음대로 파는 것인데 어떻게 막을 수 있겠습니까. 하지만 전세보증금이라는 큰돈을 맡긴 임차인으로서는 매우 불안할 수밖에 없습니다. 이런 불안감과 전세사기의 위험이 있어 집주인 변경 시 고지 의무화를 추진하고 있지만 아직 법이 제정되지 않았습니다. 다만 대법원의 판례로 집주인이 바뀔 예정이라면 전세 계약을 해지할 수 있고, 기본 집주인에게 보증금의 반환 청구도 할 수 있습니다.(집주인이 바뀐다는 고지를 하지 않으면 말짱 도루묵입니다)

전세 집주인 변경시 대처 방법

 

이미 집주인이 바뀐 상황이라면, 즉 적법한 절차를 밟아 양도양수 계약서를 작성하였고, 소유권이 이전이 됐다면 바뀐 집주인이 저의 임대인이 되는 것입니다. 전세가 있는 집을 양수한다는 것은 전세에 대한 보증금 반환 의무도 승계받는다는 것을 의미합니다. 그래서 계약기간이 종료되어 나가야 한다면 바뀐 집주인에게 보증금을 돌려받으면 됩니다. 여기까지 정상적인 양도 양수면 가능한 일이지만, 만약 새로운 집주인이 저의 보증금 반환 능력이 되지 않는다면 어떻게 될까요? 이런 일이 발생한다면 법적으로 나갈 수밖에 없습니다. 임차인은 법원에 강제 집행(경매) 신청을 해 집을 매각시키고 그 돈으로 보증금을 받아야 합니다. 하지만 우선변제 순위가 있기 때문에 보증금의 100%를 모두 받을 수 있을지는 미지수입니다. 그래서 이런 일이 일어나지 않도록 미리 장치를 걸어두는 것이 중요합니다.

꼭 알아야할 경매절차와 우선변제

집주인이 변경됐다면 계약서를 다시 쓰나요?

아니요. 섣불리 다시 쓰면 안 됩니다. 전세계약 자체가 승계되는 것으로 전세금액의 변동이 있지 않는 한 계약서를 다시 쓸 필요는 없습니다. 만약 다시 쓰게 된다면 등기부등본상에 기입되는 날짜가 최근 날짜로 바뀌게 되면서 순위가 밀려날 수도 있습니다. 등기부등본에서 순위가 밀리는 것은 굉장히 위험한 일이니 특별한 일이 아니라면 계약서를 다시 쓰지 마십시오.

등기부등본 보는 방법 배우기

특약 이용하기 : 사전대비

 

전세를 사는 도중에 집주인이 바뀌면 최악의 경우 보증금을 손해보거나 잃어버릴 수 있습니다. 그래서 이런 일이 일어나 시간과 돈을 쓰기 전에 사전에 대비하는 것이 중요합니다. 처음 전세계약을 할 때 특약 사항을 기입하는 것입니다. 특약 사항은 일반적인 보증금, 잔금, 날짜 등의 계약 사항과 별개로 임대인과 임차인이 서로 합의하여 지켜야 할 사항을 적는 곳입니다. 여기에 집주인의 변경에 관련된 사항은 넣어야 합니다. '임대인은 전세 계약 중 양도양수를 할 시 임차인에게 사전에 반드시 고지를 해야 하며, 고지를 하지 않고 양도를 할 시 계약을 즉시 해지할 수 있으며, 보증금은 임대인 A가 반환해야 한다.' 이런 식의 특약 사항을 넣어야 집주인이 마음대로 집을 매매할 수 없습니다.