2022년 달라지는 부동산 제도 월별 정리

매년 달라지는 부동산 제도는 매우 중요하고 꼭 확인해야 할 사항입니다. 22년에 부동산 제도가 어떻게 변하는지 월별로 정리를 해두었으니 꼼꼼히 확인해보시고 대처하시기 바랍니다.

 

달라지는 부동산 제도

 

2022년 달라지는 부동산 제도

 

1월

1월

1. 제2금융권 관리 강화 및  DSR  규제 조기 시행

가계 부채 급등을 막기 위해 차주 단위 DSR 확대 적용이 앞당겨 시행이 되며 제2금융권의 DSR 기준이 강화됩니다. 22년 1월부터 주담대와 신용대출, 카드론 등을 합한 총 대출금액이 2억 원을 넘으면 개인별 DSR 규제가 적용됩니다. 7월 이후부터는 총 대출금액이 1억 원 초과로 DSR 규제가 확대되며 제2금융권에서 60%로 적용하고 있는 DSR 기준도 1월부터는 50%로 하향됩니다. 이로 인해 주택 구매력의 감소가 불가피할 것으로 전망하고 있습니다.

 

2. 무주택 청년에게 월세 최대 20만 원 지원

저소득 무주택 청년에게 1년간 최대 20만 원의 월세를 지원해주는 청년 월세 지원 사업이 22년부터 3년간 진행이 됩니다. 대상자는 독립 거주 무주택 청년으로 본인 소득이 중위 소득의 60% 이하이면서 원가구 소득이 100% 이하여야 합니다. 

 

 

3. 외국인 임대사업자 등록 관리 강화

외국인이 임대사업자로 등록하는 경우에는 체류자격 등을 확인하는 절차가 없어 부적격 외국인이 임대업으로 부당이익을 취해도 막지 못하는 경우가 계속되어 왔습니다. 그래서 정부는 22년 1원 15일부터 외국인이 주택 임대사업자 등록을 하기 위해서 신고서와 외국인 등록 사실 증명서를 제출해야 한다는 조건을 만들었습니다. 신고서 기재사항에는 외국인 등록번호, 국적, 체류자격, 체류 기간 등이 추가됩니다. 따라서 편법 또는 불법으로 부동산 임대사업을 하는 외국인에 대한 관리가 강화되며 자국민의 이익을 보호할 수 있게 됩니다.

 

4. 주택관리업자 및 사업자 선정에 투명성 제고

공동주택의 각종 입찰 절차를 개선하기 위한 '주택관리업자 및 사업자 선정 지침' 개정안이 이르면 22년 1월부터 시행이 될 것 같습니다. 공동주택 사업자 선정을 위한 투명성 제고를 위해 전자입찰 적용을 현행 최저가 낙찰방식에서 적격심사 방식까지 확대를 하며 신규 사업자의 입찰 참여 확대를 위해 제한 경쟁 입찰의 사업실적 인정 범위를 3년에서 5년으로 확대하고 적격 심사제 실적 기준 상한을 최대 10건에서 5건으로 축소합니다.

 

5. 조합원 입주권 양도소득세 비과세 개정

양도일 현재 다른 주택과 조합원 입주권은 물론이고 분양권 역시 보유하고 있지 않아야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 적용 대상은 22년 1월 1일 이후 취득한 분양권의 경우에 해당합니다.

 

 

6. 200가구 미만 소규모 주택 공공 재건축, 용적률 완화

2022년 1월 20일부터 공공임대주택 기부채납을 전제로 한 소규모 재건축 사업에 대해 용적률과 높이제한, 대지의 조경기준 등 건축 규제가 완화됩니다. 그리고 인근 지역을 편입할 필요가 있는 경우에는 사업시행면적을 20%까지 확대할 수 있습니다. 소규모 재건축 사업은 아파트와 연립 등 노후 주택단지의 주거 환경을 개선하는 사업으로, 사업구역 1만㎡, 기존주택의 가구수가 200가구 미만인 지역에서 추진할 수 있습니다. 이에 따라 소규모 재건축 사업의 확산에 따른 도심 내 신속한 주택 공급이 기대됩니다.

 

7. 빈집실태조사 의무화 등 도시지역 빈집 정비기간 마련

2022년 1월부터 지자체장이 5년마다 의무적으로 도시지역 빈집 실태를 조사해야 하며 위해한 빈집에 대한 안전조치 불이행 시 빈집 소유자에게 이행 강제금을 부과할 수 있게 됩니다. 이행 강제금은 2년 2회까지 건축물 시가표준액의 50% 이하 범위에서 부과할 수 있으며 지자체장이 공익 목적으로 빈집 정비사업을 시행하는 경우, 사업시행구역 내에 있는 빈집을 수용 또는 사용할 수 있는 근거도 마련이 되었습니다. 이 경과 빈집의 효율적 정비와 활용이 가능할 것으로 보입니다.

 

8. 동거 주택 상속공제 적용 대상 확대

상속인과 피상속인이 하나의 주택에서 10년 잇아 거주한 경우, 상속주택 가액 전부를 공제받는 상속인의 범위를 직계비속으로 제한했으나 2022년부터는 그 상속인의 범위가 대습상속을 받은 직계비속의 배우자도 공제를 받게 됩니다.

 

 

9. 1세대 1 주택 비과세 적용 대상 주택 부수토지 범위 축소

2021년까지는 1세대 1 주택의 부수토지 범위가 용도지역 구분 없이 주택 정착 면적의 5배까지 인정이 됐으나 2022년부터 수도권 도시지역 중 주거, 상업, 공업 지역은 주택 정착 면적의 3배, 수도권 녹지지역은 5배까지 비과세 혜택을 받게 됩니다. 이에 따라 2022년부터 수도권 도시지역에 위치한 주택의 양도 소득세 비과세 혜택이 줄어들게 됐습니다.

 

10. 고가 상가 겸용 주택 양도세 비과세 혜택 변경

여태까지 1가구 1 주택자가 소유한 9억 원을 초과한 상가 겸용 주택은 주택 면적이 상가 면적보다 클 경우 전체를 1 주택으로 간주해 9억 원 이하 양도차익에 대해 비과세를 적용해왔습니다. 하지만 2022년부터 양도분 9억 원 초과 상가 겸용 주택은 주택 부분만 양도세 비과세 혜택과 80% 장기 보유 특별 공제가 적용됩니다. 9억 원 이하 상가 겸용 주택은 지금의 제도가 적용되나 서울 등 수도권에 위치한 대부분의 상가 겸용 주택은 9억 원을 초과하기 때문에 비과세 혜택을 입을 소유자들이 줄어들 전망입니다.

 

11. 대출 분할 상환 확대 등 질적 건정성 제고

금융당국은 2022년 1월부터 주담대의 분할상환 목표치를 상향 조정하고, 전세대출과 신용대출의 분할 상환도 유도할 예정입니다. 이에 따라 2021년 6월 말 73.8%였던 개별 주담대 분할 상환 목표가 80%로 상향됩니다. 전세대출 분할상환은 우수 금융사에 정책 모기지 배정을 우대하는 식으로 촉진할 예정입니다. 따라서 이자와 원금을 함께 갚아야 하기 때문에 상대적으로 월주거비가 적은 월세 수요가 늘어날 수 있을 것 같습니다.

 

 

2월

2월

1. 건축물 피난, 방화구조 기준 변경

2022년 2월 11일부터 공장과 창고 등 건축물의 마감재료 설치공사의 감리자는 건축 또는 안전관리 분야의 건축사보를 현장에 한 명 이상 배치하여야 합니다. 방화에 지장 없는 재료로 설치해야 하는 범위를 모든 공장 및 창고로 확대했습니다. 한편 발코니에 설치해야 하는 대피공간을 대체할 구조, 시설 기준 등을 마련해 기술 안정성을 갖출 수 있도록 변경했습니다.

 

 

4월

4월

1. 농지 원부 필지별로 작성

2022년 4월 15일부터 기존 농업인으로부터 작성되던 농지 원부를 필지별로 작성 또는 관리하도록 하는 '농지법 시행령 일부 개정안'이 시행됩니다. 농지 원부 작성 기준을 현행 농업인에서 필지별 농지로 변경되며, 1,000㎡ 이상에서 면적 제한이 폐지됩니다. 또한 그동안 농지 원부에 등재되지 않았던 농지에 대해 단계적 조사도 실시할 계획입니다. 농지 원부의 전면적인 개편을 통해 농지 관련 정보를 효율적, 체계적으로 관리할 수 있을 것으로 보입니다.

 

7월

7월

1. 아파트 층간소음 사후 확인제도 도입

이르면 2022년 7월부터 건설되는 공동주택에 대해 층간소음 사후 확인제도가 시행됩니다. 완충재 자체의 소음 차단 성능을 평가하는 현재의 사전 인정제도는 폐지되고 앞으로는 단지별로 5%를 선정해 성능을 측정하고 권고 기준에 미치지 못하면 지자체가 개선 권고를 하게 됩니다. 권고를 무시할 경우엔 성능 미달 사실을 대외적으로 공표하는 등 추가적인 제재가 가해지며 측정값이 쌓이면 매년 성능 우수 시공사를 발표할 예정입니다.

 

 

2. 실거주 주택 전세대출금 지역 건보료 산정에서 제외

여태까지 공시 가격 5억 원(대출금 2억) 아파트의 경우, 5억 원의 60%인 3억 원을 과세표준으로 해 건보료를 산출했습니다. 하지만 2022년 7월부터 지역가입자의 건보료를 산정할 때 대통령령으로 정한 기준 이하의 주택을 실거주 목적으로 매입하거나 임차를 위해 받은 대출금을 제외할 예정입니다. 이에 따라 2021년 기준 건보료는 13만 7,220원이지만 개정안이 시행되면 대출금 2억 원을 제외한 1억 원만 과세표준액으로 하기 때문에 지역 건보료는 8만 8,450원으로 36% 낮아졌습니다.

 

연중

연중

1. 통합 공공임대주택 다자녀 기준 변경

2022년부터 다자녀 가구 지원 기준이 3자녀에서 2자녀로 확대됩니다. 이에 따라 2자녀 가정도 신규 도입되는 통합 공공임대주택에서 다자녀 혜택을 받게 됩니다. 통합 임대 공공주택은 기존 영구임대, 행복주택 등 임대주택 유형을 통합한 주택으로 가구의 월평균 소득이 기준 중위소득 150% 이하이고, 총자산이 소득 3 분위(5 분위 기준) 순자산 평균값인 2.88억 원 이하인 무주택 세대 구성원이면 입주가 가능하게 됐습니다. 따라서 기존 영구임대주택을 그린 리모델링 해 소형 평형 2가구를 하나로 통합하는 경우 2자녀 이상 가구에 공급할 예정입니다. 매입임대 보증금과 전세 임대료도 같이 인하하기로 결정했습니다.

 

 

2. 공유 주거 서비스 활성화, 건축 기준도 알기 쉽게 개선

앞으로 공공과 민간이 대규모 공유 주거 서비스를 제공할 수 있도록 '공동 기숙사' 용어가 신설되며 어렵고 복잡한 건축물 면적, 높이 등 산정방법에 대해 세부 기준이 마련될 것입니다. 공공주택 사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대 사업자가 일반인을 대상으로 대규모 공유 주거 서비스를 제공할 수 있도록 공동 기숙사 용도를 기숙사의 하위 세부 용도로 신설하고 기존의 기숙사 용도는 일반 기숙사로 명칭을 변경합니다. 이와 함께 쾌적한 주거환경 확보를 위해 기숙사 건축기준을 제정 고시해 새로 건축되는 일반 공동 기숙에 적용됩니다.

 

3. 새 아파트 전기차 충전 주차면 5% 의무화

2022년부터 새 아파트와 전국 모든 노외주차장은 전기차 충전 주차면을 위무적으로 5% 이상 할당해야 합니다. 기존 건축물도 공공시설은 2022년부터, 민간시설을 2023년부터 전기차 충전 주차면을 2% 설치해야 합니다. 다만 주차면수가 100개 이상이거나 안전상의 이유 혹은 충전기 설치가 곤란한 경우엔 지자체장 허가를 얻어야 하는 예외를 뒀습니다. 현재는 친환경차 전용 주차면에 관한 별도 규정이 전무한 상태이기 때문에 공공기관, 공영주차장 등을 대상으로 추진할 예정입니다.

 

 

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