부동산중개수수료 계산하는 방법 쉽고 자세히 알아보기

부동산 가격을 끊임없이 오르고 우리의 부담을 날이 갈수록 늘고 있습니다. 하지만 부동산 가격뿐만 아니라 덩달아 오르는 부동산 중개수수료(=복비, 중개보수)도 무시 못하죠. 그래서 내가 내야 하는 법적 중개수수료가 얼마인지 확실하게 알아보겠습니다.

중개 수수료는 법적으로 상한선이 있습니다. 그래서 그 상한선 아래 금액을 받으면 문제가 될 것이 없습니다. 그러니 우리는 법정 상한 가격을 알아두면 될 것입니다. 그래서 오늘은 상한 금액이 얼마인지를 기준으로 계산 및 설명드리겠습니다. 참고로 지역마다 상한 요율이 다르기 때문에 서울을 기준으로 설명드리고 거래 물건과 종류에 따라 주택과 오피스텔, 그 외, 그리고 매매와 교환, 임대차에 따라 설명드리도록 하겠습니다. 참고로 2021년 10월 중개수수료의 상한 요율의 개편이 있습니다. 개편된 상한 요율도 같이 말씀드리겠습니다.

 

 

1. 주택의 매매 또는 교환

주택의 매매는 내 돈과 대출을 포함해서 주택을 구입하거나 판매하는 것이고, 교환은 두 건물을 서로 바꾸는 것입니다. 이때 매매는 물건이 하나이기 때문에 그 물건을 기준으로 중개 수수료를 매기면 되지만 교환은 물건이 두 개이기 때문에 중개수수료의 기준은 더 가격이 큰 물건을 대상으로 매겨집니다.

아래 표는 서울부동산정보광장이라는 정부 사이트에 공시되어있는 중개보수 요율표입니다.

주택 매매 및 교환 중개보수요율표

위 표에서 상한요율의 1천 분의 6이라는 것은 0.6%를 이야기하는 것입니다. 그럼 1천 분의 5는 0.5%겠지요.

그럼 계산하는 방법을 예를 들어보며 설명해 드리겠습니다. 예를 들어 내가 매매 또는 교환한 물건의 금액이 4000만 원이라면, 5천만 원 미만이므로 상환 요율이 0.6%입니다. 따라서 4000만 원의 0.6%인 24만 원을 중개수수료로 내야 합니다. 위에서 말씀드렸다시피 꼭 24만 원을 내야 하는 것은 아니고 이 가격은 상한선이기 때문에 24만 원 이하의 금액을 지불하시면 됩니다.

계산기를 사용해서 계산을 해야한다면 이렇게 하시면 됩니다. 1천 분의 6은 소수로 나타내면 0.006이므로 물건 가격과 0.006을 곱하시면 상한금액이 나오는 것입니다. (40,000,000 X 0.006 = 240,000)

 

 

다른 예를 한번 더 보여드리겠습니다. 이번에 4천 5백만원짜리 물건을 구입한다고 가정해봅시다. 그렇다면 나의 중개수수료 한도액은 45,000,000 X 0.006 = 270,000으로 27만 원이 나옵니다. 하지만 5천만 원 미만의 거래금액에서 한도액이 25만 원이기 때문에 한도액을 25만 원으로 책정이 됩니다. 중개수수료를 계산했을 때, 계산된 금액이 한도액을 초과할 수 없기 때문입니다.

 

위 표는 중개수수료 개편 이전 표입니다. 2021년 10월부터는 개편안으로 6억 이상의 물건부터 단계적으로 상한요율을 내렸습니다. 개편된 상한 요율 표를 아래 올려드리겠습니다.

2021 중개수수료 매매 개편안

집값이 계속 올라감에 따라 중개보수의 금액이 부담이 되기도 하며 현행 요율표에 따라 중개 수수료를 책정하면 매매와 임대차 사이의 중개 수수료 역전현상이 생기는 경우가 있기 때문에 상한 요율을 조금씩 조절했습니다. 거래 금액의 단위는 억으로 0.5 ~ 1이라는 칸은 5천만 원에서 1억 사이, 1 ~ 2라는 칸은 1억에서 2억 사이라고 생각하시면 됩니다.

어느 부분이 개편이 됐는지 확인해 보겠습니다. 2억이상 6억 미만까지는 현행 상한 요율이 그대로 적용이 되고 6억 이상부터 단계별 인하가 된 것을 볼 수 있습니다.

6억 이상 9억 미만은 현행 0.5%에서 0.4%로 0.1%p 내려갔고, 이전엔 9억 이상은 모두 0.9%의 상한 요율을 적용받았지만 개편안은 9억 이상 12억 미만은 0.5%, 12억 이상 15억 미만은 0.6%, 15억 이상은 0.7%로 개편된 것을 확인할 수 있습니다. 한도액은 개편안에서는 변함이 없네요.

 

 

2. 주택의 임대차

주택 임대차 중개보수요율표

주택을 임대 및 임차할 때 중개 수수료요율표입니다. 임대차라 함은 대표적으로 전세 또는 월세가 있습니다. 위 표는 전세를 기준으로 계산되었고 월세의 경우 계산하는 방법도 설명드리도록 하겠습니다.

먼저 전세의 두 가지 예를 들도록 하겠습니다.

 

예시 1. 내가 7천만원 짜리 전세 계약을 했다고 가정해봅시다. 5천만 원 이상 1억 원 미만이기 때문에 상한 요율은 1천 분의 4입니다. 따라서 내가 내야 할 중개수수료의 상한선은 70,000,000 X 0.004 = 28만 원입니다.

 

예시 2. 내가 8천만 원짜리 전세 계약을 했다고 가정해봅시다. 5천만 원 이상 1억 원 미만이기 때문에 상한요율은 1천분의 4입니다. 따라서 내가 내야할 중개수수료의 상한선은 80,000,000 X 0.004 = 32만원입니다. 하지만 예시 1과 다른점은 상한금액에 있습니다. 5천만원 이상 1억원 미만의 경우 상한금액이 30만 원이므로 내가 계산한 32만원이 상한금액을 초과하기 때문에 나의 중개수수료 상한금액은 30만원이 되는 것입니다.

 

이번엔 월세를 예로 들겠습니다. 월세는 보증금과 월세, 이렇게 두 가지의 금액이 있습니다. 따라서 나의 거래 금액이 어느 단위인지 알 수 없습니다. 월세의 경우 계산 방법은 아래와 같습니다.

만약 내가 보증금 5천만 원에 월세 50만원 물건을 계약했다면 내 월세 50만 원에 곱하기 100을 하며 보증금과 더하면 됩니다. 즉, 보증금 5천만원에 월세 50만원에 100을 곱한 5천만을 더해서 1억이라는 거래 금액이 나오는 것입니다.

이때 주의할 점이 있습니다. 만약 내 월세에 100을 곱했는데 5천만 원이 넘지 않는다면 100을 곱하는 것이 아니고 70을 곱해주면 됩니다.

예를 들어 나의 월세가 40만 원이면, 40만 원에 100을 곱하면 4천만원으로 5천만원이 넘지 않기 때문에 이런 경우엔 월세 40만원에 70을 곱해서 2800만 원을 보증금에 더하는 것입니다.

 

 

월세의 중개수수료 계산하는 방법을 예를 들어 설명드리도록 하겠습니다.

예시 1. 내가 보증금 2억에 월세 100만 원짜리 물건을 계약했다고 하면 나의 거래 금액은 2억 + 1억(월세 100만 곱하기 100), 즉 3억이 되는 것입니다. 그렇다면 3억 이상 6억 미만의 거래 금액에 속하기 때문에 상한 요율은 1천 분의 3입니다. 계산을 하면 3억 X 0.003 = 90만 원입니다. 나의 중개수수료 상한 금액은 90만 원이 되는 것입니다.

 

임대차도 마찬가지로 10월에 개편안이 시행됩니다. 개편안은 아래와 같습니다.

주택 임대차 중개보수요율표 개편안

개편안에서 달라진 점은 3억 이상부터 보입니다. 3억 이상 6억 미만은 0.4%에서 0.3%로 0.1% p 내려갔고 현행 안에서 6억 이상은 상한 요율이 모두 0.8%였지만 개편안은 단계별로 0.4%, 0.5%, 0.6%로 내려간 것을 확인할 수 있습니다.

 

 

3. 오피스텔

오피스텔 중개보수요율표

오피스텔은 전용면적이 85제곱미터 이하 거나 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설 등 주거용 일정 설비를 갖춘 경우는 매매 및 교환 1천 분의 5, 임대차 등 1천분의 4의 상한요율을 책정하고 있습니다. 그 외 경우는 1천분의 9 이내에서 중개인과 의뢰인이 협의하여 결정하는 것으로 하고 있습니다.

오피스텔 역시 계산 방법은 주택의 매매 및 임대차와 동일하니 계산 방법을 생략하도록 하겠습니다.

 

4. 중개수수료 계산기

항상 계산기를 들고 다니긴 힘들고 상황에 맞게 계산을 하기 위해 중개보수요율표를 이용해 계산을 하는 방법을 알고 있어야 하지만 번거로운 일이 될 수도 있습니다. 그래서 중개보수를 간편하게 계산하는 방법을 말씀드리도록 하겠습니다.

 

다음이나 네이버에 '중개보수 계산기' 또는 '중개수수료 계산기라고 검색을 하면 아래와 같은 화면이 제일 위에 나타납니다.

다음 중개보수 계산기

다음의 경우 매물은 주거용(오피스텔 제외), 오피스텔, 비주거용 중 하나를 선택하시면 됩니다. 여기서 주거용과 오피스텔을 따로 선택하시는 이유는 위 중개보수요율표를 보셔서 알겠죠? 상한 요율이 다르기 때문입니다. 따라서 정확하게 선택을 해주셔야 합니다.

그리고 거래 지역을 알맞게 선택 후 매매나 전세, 월세를 선택해줍니다. 마지막으로 거래금액을 기입해주시고 계산하기를 누르시면 중개보수의 금액이 나옵니다. 다음의 경우 네이버와 다르게 협의 보수율을 기입하는 칸이 없는데 단순히 상한 요율로 계산을 하기 때문입니다. 만약 중개사와 보수율을 협의했다면 네이버에서 검색하는 것이 더 편할 것입니다.

 

 

네이버 중개보수 계산기

네이버에서도 다음과 마찬가지로 매물 종류, 거래지역, 거래 종류, 거래금액을 알맞게 선택 및 입력해주시고 협의 보수율을 써주시면 됩니다. 만약 중개사가 지인이거나 할인을 해줘서 보수율을 0.01%로 해준다 하면 0.01을 넣어주시면 되겠죠? 하지만 중개사가 아무 이야기가 없었다고 한다면 보수율을 입력하지 않으셔도 됩니다. 입력하지 않고 계산을 한다면 상한 요율로 계산이 되고 상한 금액 이하로 중개사와 협의를 보시는 것을 권장드립니다.

 

지금까지 중개수수료를 계산하는 방법을 알아보았습니다. 확실하게 아시고 거래하실 때 피해가 없으시길 바랍니다.